筆者今天看到報紙，連元朗的yoho mid town也賣到五千多元一呎，究竟香港的樓市是不是有泡沫?
有些人認為，大陸的資金可以大量長期來港，把樓市 "炒"起，也有些人認為，現在樓價實在太高，一般香港市民根本難以負擔，亦不可能長期持續下去。
筆者嘗試用另一種方法去分析/說明樓市價格的合理性，這並不是一個預測，只是以一個簡單易明的方法去計算投資住宅樓宇的價值。
首先要明白，利息是價格的基本，根據畢非特的說法，利息是"價格的地心吸力"。
現在，十年其長期債利息的回報是大約3.8%。一般樓價的的租金回報，也大約是4%。(不計算那些5-6萬元一呎的"豪宅"，那些租金回報可以連一厘也沒有，那些顯然是有泡沫存在。)也就是說，以一個長期投項者來說，買樓投資與買長債身回報接近。從這個方向來說，香港的樓價其實不算太高。要是長期債是長期來說在這個低位，樓價還可算是合理。可是，投資者要明白，長期債的低息並不持久。美國的量化政策，使長期利率低企 (即聯儲局購買長債把利率壓低)。要是美國開始退市之後，聯儲局停止/減慢購買資產計劃，筆者可以相當肯定，長期利率必定上升，要是到歷史水平(約6-7%)，那時香港房地產的價格不再吸引。
當然，這是有前提的，租金回報不再上升。租金回報取決於人均收入，究竟香港人有沒有能力承受再高的租金?
這樣的分析，並沒有考慮通脹，但筆者認為，通脹本來就是極難預測的東西，況且如果真的有通脹，利率必定會被拉更高，可能更不利樓價。
筆者認為，當美國逐步退市，長期利率下升，香港的樓價會逐步下調。
(P.S.從這個方向來說，香港的股市的價格呢?究竟是高還是低? 有機會再談)
